民法問題いろいろ 1404

AがBとの間で、CのBに対する債務を担保するためにA所有の甲土地に抵当権を設定する場合と根抵当権を設定する場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいのはどれ?
1404

Q.抵当権を設定する場合には、被担保債権を特定しなければならないが、根抵当権を設定する場合には、BC間のあらゆる範囲の不特定の債権を極度額の限度で被担保債権とすることができる

A.間違い
抵当権は一定の種類の取引に限定する必要がある。
根抵当権も同様だが、極度額内で担保するので限定は不要だが、包括(あらゆる範囲の不特定の債権)はできない。

民法 第九章 質権    第一節 総則
(質権の被担保債権の範囲)
第三百四十六条  質権は、元本、利息、違約金、質権の実行の費用、質物の保存の費用及び債務の不履行又は質物の隠れた瑕疵によって生じた損害の賠償を担保する。ただし、設定行為に別段の定めがあるときは、この限りでない。

(根抵当権)
第三百九十八条の二  抵当権は、設定行為で定めるところにより、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保するためにも設定することができる。
2  前項の規定による抵当権(以下「根抵当権」という。)の担保すべき不特定の債権の範囲は、債務者との特定の継続的取引契約によって生ずるものその他債務者との一定の種類の取引によって生ずるものに限定して、定めなければならない。
3  特定の原因に基づいて債務者との間に継続して生ずる債権又は手形上若しくは小切手上の請求権は、前項の規定にかかわらず、根抵当権の担保すべき債権とすることができる。
抵当根抵当01


Q.抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には登記が必要であるが、根抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には、登記に加えて、債務者Cの異議を留めない承諾が必要である

A.間違い
抵当権、根抵当権とも登記が必要だが、意義を認めない承諾は不用


Q.Bが抵当権を実行する場合には、AはまずCに催告するように請求することができるが、Bが根抵当権を実行する場合には、AはまずCに催告するように請求することはできない

A.間違い

物上保証人
(物上保証人の求償権)
第三百五十一条  他人の債務を担保するため質権を設定した者は、その債務を弁済し、又は質権の実行によって質物の所有権を失ったときは、保証債務に関する規定に従い、債務者に対して求償権を有する。

実行はされる。請求はその後。
催告は 第四款 第一目 総則 保証債務に関するもので抵当権ではない。連帯保証人以外の保証人ができること。
(催告の抗弁)
第四百五十二条  債権者が保証人に債務の履行を請求したときは、保証人は、まず主たる債務者に催告をすべき旨を請求することができる。ただし、主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたとき、又はその行方が知れないときは、この限りでない。

(競売の申立ての通知)
第三百八十五条  第三百八十三条各号に掲げる書面の送付を受けた債権者は、前条第一号の申立てをするときは、同号の期間内に、債務者及び抵当不動産の譲渡人にその旨を通知しなければならない。


Q.抵当権の場合には、BはCに対する他の債権者の利益のために抵当権の順位を譲渡することができるが、元本の確定前の根抵当権の場合には、Bは根抵当権の順位を譲渡することができない

A.正しい

(根抵当権の被担保債権の範囲及び債務者の変更)
第三百九十八条の四  元本の確定前においては、根抵当権の担保すべき債権の範囲の変更をすることができる。債務者の変更についても、同様とする。
2  前項の変更をするには、後順位の抵当権者その他の第三者の承諾を得ることを要しない。
3  第一項の変更について元本の確定前に登記をしなかったときは、その変更をしなかったものとみなす。

(抵当権の処分)
第三百七十六条  抵当権者は、その抵当権を他の債権の担保とし、又は同一の債務者に対する他の債権者の利益のためにその抵当権若しくはその順位を譲渡し、若しくは放棄することができる。
2  前項の場合において、抵当権者が数人のためにその抵当権の処分をしたときは、その処分の利益を受ける者の権利の順位は、抵当権の登記にした付記の前後による。

(根抵当権の処分)
第三百九十八条の十一  元本の確定前においては、根抵当権者は、第三百七十六条第一項の規定による根抵当権の処分をすることができない。ただし、その根抵当権を他の債権の担保とすることを妨げない。
2  第三百七十七条第二項の規定は、前項ただし書の場合において元本の確定前にした弁済については、適用しない。


民法の問題色々 1403

権利の取得や消滅に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれ?

Q.売買契約に基づいて土地の引渡しを受け、平穏に、かつ、公然と当該土地の占有を始めた買主は、当該土地が売主の所有物でなくても、売主が無権利者であることにつき善意で無過失であれば、即時に当該不動産の所有権を取得する

A.間違い

即時じゃないですね~
民法第七章 時効 第二節 取得時効
(所有権の取得時効)
第百六十二条  二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2  十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。


Q.所有権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは消滅し、その目的物は国庫に帰属する

A.間違い

(時効の援用)
第百四十五条  時効は、当事者が援用しなければ、裁判所がこれによって裁判をすることができない。
(債権等の消滅時効)
第百六十七条  債権は、十年間行使しないときは、消滅する。
2  債権又は所有権以外の財産権は、二十年間行使しないときは、消滅する。


Q.買主の売主に対する瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行する

A.正しい

最高裁判決 平成13年11月27日
買主の売主に対する瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権は、目的物の引渡後10年の消滅時効にかかるとされた事例

(1) 事案の概要
 買主Xは、昭和48年2月、土地付建物を売主業者Yから購入したが、平成5年12月頃本件宅地の売却を考え、媒介業者に調査させたところ、平成6年2月ないし3月頃、本件宅地の一部には、昭和47年10月、市から回転広場として道路位置指定がなされていたことが判明した。
 これにより、本件宅地上の建物を改築等するに当たっては、床面積を大幅に縮小せざるを得ないこととなり、Xは、宅地の購入時、Yからこの事実を知らされていなかったので、隠れたる瑕疵にあたると主張し、平成7年2月、Yに対し、瑕疵担保責任に基づく損害賠償として、約1,250万円の支払を求めて提訴した。
 これに対してYは、売買契約上の権利義務自体が一般の消滅時効により消滅するのに、瑕疵担保責任がそれ以上に存続すると解するのは誤りである等として、Xの損害賠償請求権は、民法167条1項の10年の消滅時効にかかると主張した。
 第一審(浦和地判 平成9年4月25日)は、Xの請求を斥け、控訴審(東京高判 平成9年12月11日)では、時効による権利の消滅は、買主に瑕疵を発見すべき義務を負わせるに等しく、公平ではないとしてXの請求を一部認容した。

(2) 判決の要旨
 ①瑕疵担保責任による損害賠償請求権は、売買契約に基づき法律上生ずる金銭支払請求権であって、これが民法167条1項にいう「債権」に当たることは明らかである。買主が、引渡しを受けた後、通常の消滅時効期間満了までの間に、瑕疵を発見して損害賠償請求することを期待しても不合理ではない。他方、消滅時効の適用がないとすると、買主が瑕疵に気が付かない限り永久に損害賠償請求できることとなり、売主に過大な負担を課することとなる。
 ②したがって、瑕疵担保による損害賠償請求権には民法167条1項の消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は引渡しの時から進行すると解される。
 ③本件におけるXの請求は、引渡しの日から21年余り経過後であったので、消滅時効期間が経過している。
 ④Yによる消滅時効の援用が権利の濫用に当たるとのXの再抗弁等について審理を尽くさせるため、本件を差し戻す。


Q.20年間、平穏に、かつ、公然と他人が所有する土地を占有した者は、占有取得の原因たる事実のいかんにかかわらず、当該土地の所有権を取得する

A.間違い

最高裁昭和45年6月18日、最高裁昭和58年3月24日、他・・・
所有の意思の判断基準については外形的・客観的な原因がある。
譲渡や貸借


民法の問題色々1401

賃借人の債務不履行に関する民法の条文に規定されているのはどれ?

Q.賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が不動産の賃貸者契約を解除するには、信頼関係が破壊されていなければならない?

A.あるわけがない


 

Q.当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる?

Aできる

(履行の強制)
第四百十四条  債務者が任意に債務の履行をしないときは、債権者は、その強制履行を裁判所に請求することができる。ただし、債務の性質がこれを許さないときは、この限りでない。
2  債務の性質が強制履行を許さない場合において、その債務が作為を目的とするときは、債権者は、債務者の費用で第三者にこれをさせることを裁判所に請求することができる。ただし、法律行為を目的とする債務については、裁判をもって債務者の意思表示に代えることができる。
3  不作為を目的とする債務については、債務者の費用で、債務者がした行為の結果を除去し、又は将来のため適当な処分をすることを裁判所に請求することができる。
4  前三項の規定は、損害賠償の請求を妨げない。


 

Q.債務の履行のために債務者が使用する者の故意又は過失は、債務者の責め帰すべき事由に含まれる?

A.含まれない


 

Q.債務不履行によって生じた特別の損害のうち、債務者が、債務不履行時に予見し、又は予見することができた損害のみが賠償範囲に含まれる?

A.含まれない
債務者ではなく当事者

民法(損害賠償の範囲)
第四百十六条  債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべき損害の賠償をさせることをその目的とする。
2  特別の事情によって生じた損害であっても、当事者がその事情を予見し、又は予見することができたときは、債権者は、その賠償を請求することができる。


 

 

民法の問題いろいろ 1402

Q.代理権を有しない者がした契約を本人が追認する場合、その契約の効力は、別段の意思表示がない限り、追認をした時から将来に向かって生ずる?

A.間違い 追認はさかのぼって効力を生ずる(民法116条)

民法第116条(無権代理行為の追認)
第116条(無権代理行為の追認)
追認は、別段の意思表示がないときは、契約の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない。


 

Q.不動産を担保に金員を借り入れる代理権を与えられた代理人が、本人の名において当該不動産を売却した場合、相手方において本人自身の行為であると信じたことについて正当な理由があるときは、表見代理の規定を類推適用することができる。

A.正解。

民法第109条(代理権授与の表示による表見代理)
第三者に対して他人に代理権を与えた旨を表示した者は、その代理権の範囲内においてその他人が第三者との間でした行為について、その責任を負う。ただし、第三者が、その他人が代理権を与えられていないことを知り、又は過失によって知らなかったときは、この限りでない


 

Q.代理人は、行為能力者であることを要しないが、代理人が後見開始の審判を受けたときは、代理権が消滅する。

A.正解

民法第111条第1項(代理権の消滅事由)
1 代理権は、次に掲げる事由によって消滅する。
(1)本人の死亡
(2)代理人の死亡又は代理人が破産手続開始の決定若しくは後見開始の審判を受けたこと。
2 委任による代理権は、前項各号に掲げる事由のほか、委任の終了によって消滅する。


Q.代理人の意思表示の効力が意思の不存在、詐欺、脅迫又はある事情を知っていたこと、若しくは知らなかった事につき、過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、本人の選択に従い、本人又は代理人のいずかれについて決する。

A.間違い
民法第100条(本人のためにすることを示さない意思表示)
代理人が本人のためにすることを示さないでした意思表示は、自己のためにしたものとみなす。ただし、相手方が、代理人が本人のためにすることを知り、又は知ることができたときは、前条第1項の規定を準用する。

=参考=
商法第504条による例外
商行為(事業者同士)の取引の場合は、本条の例外として、商法504条が適用されます。

商行為の代理行為の場合は、本人のためにすることが示されていなかったとしても、その代理行為の効果は、本人に帰属する。
例外:意思表示の相手方が、代理人が本人の為にすることを知らなかった時、相手方は、代理人に対して履行の請求をすることができる。

 

(2015年現在)

宅地建物 主任者 建物の構造と特製

出題回数
13 建物
建物構造の特性
  木造 ブロック造 鉄骨造 鉄筋コンクリ 鉄骨鉄筋コンクリ  
2階 3階 高層 中高層 高層 階数
張間
耐震性
耐久性
40年 60年 60年 80年 100年
経済性
木造建築物
屋根が軽いほうが良い
木材の品質:節、腐れ、繊維の傾斜、丸み等耐力上の欠点があってはならない
土台及び基礎:一体の鉄筋コンクリか無筋コンクリ造の布基礎に緊結してなければならない
柱:一定の割合での張間、桁方向の割合
筋かい:ボルト、かすがい、釘、その他の金物で緊結しなけれなならない
構造上必要な軸組:すべての方向の水平力に対して安全であるようにしなければならない
防腐:腐りやすい構造である部分の下地には防腐紙を使用しなければならない
鉄骨造
地階を除く3F以上の鉄骨造の建築物は加熱による耐力の低下を防ぐため、柱はモルタルその他の断熱ある材料で被覆しなければならない
鉄筋コンクリ 鉄筋コンクリート造は熱に弱く変形しやすいがコンクリは熱に強い
鉄骨鉄筋コンクリ さらに鉄骨が加われば鬼に金棒
メモ 木造の繊維方向に直行する方向の圧縮の材料強度は、繊維方向の圧縮の強度よりも小さい
木造建築物の構造設計用の荷重として地震力より、風圧力のほうが大きく設定される場合がある
木造建築物の耐震性をあげる手段に軸組に筋かいを入れるほか、合板を打ち付ける方法がある
木造建築物において地震力の大きさは見付面積の大きさより屋根の重さに大きく影響を受ける

土地と建物

出題回数 土地と建物
17 宅地に適してない土地 土地 特徴
台地や丘陵地の周辺部 集中豪雨等でがけ崩れ
低地 洪水、地震等自然災害に弱い
自然堤防や盛土等に囲まれた低地、干拓地 地盤が軟弱、低湿で特に災害を受けやすい
河川沿い、埋立地 地下水位が高く、軟弱な地盤が堆積、液状化現象が起きやすい
旧河道 地盤が軟弱
低地:扇状地、 自然堤防、 砂丘 、 古い天井川等の微高地 は 比較的危険性が高い
建築物の敷地は洪水に支障がない場合を除いては、接するその道の境より高くしなければならない
建築物の地盤面は、接する周囲の土地より高くなければならない(建築物の用途により防湿の必要性がない場合を除く)
土地に必要な措置
土地 必要な措置
建築物の敷地 雨水、や汚水を輩出し、または処理する為の下水管、下水溝、溜桝 等の施設を講じなければならない
湿潤な土地、出水の多い土地、ゴミで埋め立てられた土地 盛土、地番の改良 その他 衛生上 又は 安全上必要な措置を講じなければならない
がけ崩れ等に被害のある場合 擁壁設置その他安全上適当な措置を講じなければならない
宅地造成の工事で必要な措置
土地 措置
切土後の地盤に滑りやすい土質の層があるとき 杭打ち、土の置き換えなど
切土または盛土後の断面 擁護壁で覆うか植生等による保護
著しい傾斜地への盛土 盛土の接する面が滑りやすいので段切りその他の方法
開発区域内の地盤が軟弱 土の置き換え、水抜き
宅地まわりの既在の擁壁の上にブロックを積みましして、盛土して造成しても、宅地面積を広げた、安全な宅地ではない
丘陵地を切り盛りして平坦化した宅地において、切土と盛土のまたがる区域では、沈下量の違いにより不同沈下を起こしやすい
宅地の安全に排水処理は重要であり、擁壁の水抜き、盛土のり面の小段の排水溝等による排水処理の行われていない宅地は、不適当であることが多い

代理1

代理とは?
本人に代わって違う人が行う事。

本人から頼まれて代理人として契約することを 任意代理 となり代理権授与されています。

問題 保護者等が本人の法律で補えない行為をすることは 任意代理である。

 

 
答え:× 法定代理


問題 売主Aと買主Bの契約時に本人Aに代わって自分が代理人であることを伝えずBと契約したCの行為は、本人AとBが契約したことになる。

 

 

答え × 代理人と伝えなければ、本人AとBとの契約は成立せず、BとC当事者同士の契約となる。
これを「非顕名行為」といいます。
代理人と伝えることを「顕名行為」という。

==コツ==
問題にはよくA,B,Cなど人がでてくるので、関係を分かりやすくするために図を描きながら、問題文をよみましょう。


 

==メモ==
知っていなければならない言葉
善意 = 知らないこと、 悪意 = 知ってること
過失 = うっかり 、 無過失 = うっかりではない

では、またね~

用途規制

出題回数 建築物の種類 用途 第1種低層 第2種低層 第1種中高層 第2種中高層 第1種住居 第2種住居 準住居 近隣商業 商業 準工業 工業 工業専用
住宅 住宅、共同住宅、寄宿舎
5 兼用住宅 店舗、事務所50㎡以下
養護 老人ホーム障害者福祉ホーム
宗教 神社、寺、教会
保育所 保育所、風呂屋、診療所
3 派出所 派出所、公衆電話
福祉 老人福祉センター、児童厚生施設 600㎡以下◯ 600㎡以下◯
図書館等 図書館、博物館
小学校 幼稚園、小中高学校
7 大学 大学、専門専修学校
病院 病院
小店舗 150㎡以下の店舗 D
中店舗 150㎡超~500㎡以下 D
2 大店舗 上記以外の販売飲食店舗 B C E E E D
事務所 上記以外の事務所 B C
教習所 自動車教習所、15㎡超の畜舎 C
遊技場 水泳、ボーリング、スケート場 C
7 ホテル ホテル、旅館 C
カラオケ カラオケボックス E E
ギャンブル パチンコ、麻雀、馬券売り場 E E
小娯楽場 客席200㎡未満の劇場映画館演芸場
大娯楽場 客席200㎡以上の劇場映画館演芸場
5 キャバレー キャバレー、クラブ、料理店、ダンスホール
個室風呂 ソープランド
出題回数 建築物の種類 用途 第1種低層 第2種低層 第1種中高層 第2種中高層 第1種住居 第2種住居 準住居 近隣商業 商業 準工業 工業 工業専用
0 小車庫 2F以下300㎡以下の自動車車庫
大車庫 3F以上又は300㎡超の自動車車庫営業用倉庫
少修理 150㎡以下の自動車修理工場
3 中修理 150㎡超~300㎡以下自動車修理工場、日刊新聞の印刷所
小工場 50㎡以下の危険性環境悪化が非常に低い工場
中工場 50㎡超~150㎡以下の危険性環境悪化が低い工場
大工場 150㎡超の危険性環境悪化が多い工場
危険工場 危険性大又は環境悪化のおそれ
2 小危険施設 火薬石油ガス等の貯蔵処理が非常に少ない B C
中危険施設 火薬石油ガス等の貯蔵処理が少ない
大危険施設 火薬石油ガス等の貯蔵処理がやや多い
超危険施設 火薬石油ガス等の貯蔵処理が多い
火葬場等 火葬場、と畜場、卸売市場、汚染処理場 都市計画による位置等の決定を要する
B 2F以下 且つ 1500㎡以下は建築可 D 物品販売、飲食店は建築不可
C 3000㎡以下は建築可 E 10000㎡以下は建築可

抵当権の効力

出題回数 抵当権の効力 抵当権を設定しましょうという約束が必要 諾成契約
抵当権 他の債権者より優先して弁済を受ける効力「優先弁済的効力」
契約はこの関係 抵当権者 抵当権の権利を持っている人
抵当権設定者 自分の不動産に抵当権を設定して担保として差し出す 使用収益あり 説明↓
物上保証人 自分の債務でもないが自分の不動産に抵当権を設定している人 抵当権者の承諾無く、目的物(抵当権設定)使用、収益、処分できる
抵当権が設定できる物 土地、建物、地上権、永小作権 だけ 被担保債権という
抵当権の実行 → 競売  → 購入者(競落人) → 立ち退き
返済が99%でも抵当権の実行は出来る(目的物全部を競売)    完済しない限りだめ
抵当権の設定 登記
2 付従性 債権があるから抵当権がある
3 随伴性 債権とともにくっついている抵当権も移動する
3 物上代位性 被担保物が火災等で消滅で保険を賭けていたとき保険金がおりる
このお金に対して受取人の請求より先に請求権を差し押さえなければならない
そのお金に代位して債権者は回収できる。
1 抵当権の及ぶ範囲
果実 土地に抵当権が設定されていても、そこに生えている木の果実に効力は及ばない
(371条:抵当権は担保債権の不履行時、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ)
附合物と従物
附合物 建物についている、畳、建具など、目的物と一体のもの(抵当権が及ぶ(後から畳が追加されても)
従物 建物に付属する物置や設備など(目的物の働きを補う物(抵当権が及ぶ(後からの従物には及ばない)
借地上の建物に抵当権が設定された場合:効力は借地権にも及ぶ
2 被担保債権の範囲
抵当権で被担保の価値が1500万として、
Aさん 債権額 1000万+利息 一番抵当権者(先に設定した人は担保競売時返済を優先される)
Bさん 債権額500万設定の2番抵当権者、現る 一番抵当権者の債権回収の残債しかもらえない
(前順位抵当権者の利息は満期の到来した最後の2年分まで、と決まっている)

宅地建物業者と主任者への監督、処分

15 業者と主任者への監督、処分
業者への処分
指示処分 (1) 宅建業法及び、瑕疵担保履行確保法に違反した時
(2) 業務に関し取引の関係者に損害を与えたとき、そのおそれが大であるとき
(3) 業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき、又はそのおそれが大であるとき
(4) 業務に関し宅建業法以外の法令に違反して業者として不適当であると認めるとき
(5) 取引主任者が監督処分を受けた場合において、業者の責にきすべき事由があるとき
免許権者とその県での業務事項であればその県知事も行うことが出来る
業務の停止処分
免許権者とその県での業務事項であればその県知事も行うことが出来る
免許の取消処分 1年以内の期間を定めて 必要的取り消し
業務の全部又は一部について 取り消さなければならない場合
免許権者だけが行う 任意的取り消し
取り消すことが出来る
聴聞、公告 大臣又は知事は指示、業務停止、免許取り消し処分の前に公開による聴聞を行わなければならない
上記の処分を行った場合には官報又は広報にその旨を公告しなければならない
メモ 1年以上業務を休止した場合には必ず免許は取り消されるが、その場合5年待たなくてもすぐに免許を受けられる
5 取引主任者への処分
指示処分 (1) 名義貸し
(2) 名義貸者が表示
(3) 不正な事務、不当な行為
免許権者とその県での業務事項であればその県知事も行うことが出来る
事務の禁止処分 1年以内の期間を定めて取引主任者としてすべき事務を禁止する
主任者証を免許権者の知事へ提出義務がある
禁止期間の満了後提出者から返納請求があれば直ちに返納しなければならない
免許権者とその県での業務事項であればその県知事も行うことが出来る
登録の削除
免許権者だけが行う 大臣は主任者を処分することができない
主任者証を免許権者に返納義務がる
聴聞、公告 大臣又は知事は指示、業務停止、免許取り消し処分の前に公開による聴聞を行わなければならない
公告はされない
業者、主任者とも罰則規定はあり
罰金刑
懲役刑
併科 両方の罰則を受けること