住宅金融支援機構

出題回数
住宅金融支援機構
1 主な業務
機構は住宅の建設等をしようとする者または住宅の建設等に関する事業を行うものに対し、必要な資金の調達又は良質な住宅の設計もしくは建設等に関する情報の提供、相談そのたの援助を業務として行う
機構は子供を育成する家庭または、高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び、居住環境を有する賃貸住宅の建設に必要な資金の貸付を業務として行う
金融機関の住宅資金貸付債権業務を譲り受ける
①を証券化して投資家に売却、その保証を行う
民間住宅ローンについて保険を行う
住宅建設又は関係者への情報提供
特別なときに直接融資を行う:災害、子供高齢者育成住宅の建設改良資金
貸付債務者の死亡時の生命保険等により債務の充当や弁済
情報提供以外の業務を委託できる
主務省令で定める金融機関、法定の債権回収者、地方公共団体その他法令で定める法人に

宅地建物業者 不当景品表示法

17 不当景品類、 及び、 不当景品表示法
内閣総理大臣 措置命令、違反の禁止を命じる 措置命令は違反行為が既になくなっている場合でも可能
弁明の機会の付与
不当な景品 提供方法 取引価格の 価格 金額の範囲
懸賞により提供する場合 200% 10万円 いずれか低いほう 且つ、取引予定額の2%以内
懸賞によらず提供する場合 10% 100万円 いずれか低い額以内はOK
土地 業者がすべての宅地の価格を表示するのが困難な場合 最高価格、最低価格、最多価格帯とそれぞれの区画数を表示すれば良い
業者が高圧線下の宅地を販売する広告 建築に支障がなくても表示しなければならない
以下、表示しないことが 不当表示となる
市街化調整区域内で建物を建築できない旨を表示していない場合
古屋、廃屋等が立っている土地の広告で、それらが建っている旨を表示していない場合
傾斜地にある土地の広告で、傾斜地にある旨を表示しない場合
私道負担のある土地の広告で、私道負担の面積を表示していない場合
道路予定地について、その旨を表示していない場合
建物
「新築」:建築後1年未満 且つ 未使用 でなければならない
建築基準法42条「接道義務違反」は「再建築不可」の表示がなければダメ
「省エネ住宅」:省エネエアコンが2台あっても省エネ住宅ではない
中古住宅の築年数の表記は、一部増改築からの年数表記をしてはいけない
その他 おとり広告:自分たちで行った広告商品について拒否や難点指摘等で応じなく、他の物件等を紹介する行為
アドオン金利の表示禁止:実質年率を表示しなければならない
別紙の参考メモ
最寄り駅の 新設予定地は開設時期を明らかに公表している場合は最寄り駅と表示できる
比較広告の場合の 禁止事項
未だに実証されていないか、実証できない事項との比較
重要でない事項をさも重要そうに比較
他の物件を低めるための比較
完全、絶対等の表現は合理的な根拠なく使用することは禁止
原則写真は取引物件でなければならない
どうしても用いることができない場合、規模や形質が同一である前提で別の物件である表記をしなければならない
新発売とは 初めての購入申し込みを行う、また一団の団地の分譲を期ごとに分けて行う場合はその期、一定の期間を設ける場合はその期間内の勧誘を言う
土地の面積 すべての面積を表示することができない場合は最大と最小のみを表示することが出来る
徒歩OO分 1分間に80m (100mなら2分と表示する)
信号待ち、歩道橋は考慮しなくて良い
メモ
「元金×アドオン年率=総支払金利額」
例えば、アドオン率5%、借入れ額100万円、返済回数を10回とすると、
支払い金利の総額は100万円×5%=5万円となります。
返済回数が10回ですので、借入れ額100万円と金利の総額5万円を足し、10回で割ります。
105万円÷10回=10万5千円
つまり、合計で105万円返済するのですが、これを実質年率で計算すると約11%なります。
 
■ 年利の計算方法
 年利の計算の仕方は以下の通りです。
           
◆ 1年間一切返済しない場合
 [お金を借りた金額] × [実質年率]
例えば、【実質年率29.2%ところで、50万円借りた場合】の年利は、
500,000円×29.2%= 146,000円となります。
           
つまり、元金が一切減らない場合の利息は、単に金額に金利(実質年率)をかけるだけです。
           
◆ 10日間で全額返済した場合
 [お金を借りた金額] × [実質年率] ÷ 365日 × [借りた期間]
次に、【実質年率29.2%のところで50万円を借りて、10日間で全額返済した場合】の利息は、
500,000円×29.2%÷365日×10日=4,000円となります。
           
まず、50万×29.2%で年間の金利が出ます。これは年間ですので一日当たりは365日で割ることで出ます。
10日間での返済ですので365で割った一日あたりの金額を10を掛けて10日分にすれば計算ができます。
           
◆ 毎月2万円(元本)+利息を返済していく場合
 [お金を借りた金額(残金)] × [実質年率] ÷ 365日 × [借りた期間]
【実質年率29.2%で20万円を借り、一回目の返済日を30日後、元本を2万円返す場合】の
30日後の利息は、
20万円×29.2%÷365日×30日=4,800円
となり、          
元本の2万円も返済しますので、30日後の返済額は24,800円となります。
           
翌月は、元本を2万円返済しましたので、借り入れ残金は18万円です。
残金18万円に対して年率29.2%がかかり、次の30日間でかかる利息は
18万円×29.2%÷365日×30日=4,320円
となり、返済額は24,320円となります。利息が下がった分、返済額が下がります。
その翌月以降は上記の計算方法の繰り返しです。
また、元本を多く返せば、その分支払う利息も少なくてすむことになります。 

宅地建物業者の名簿と不当行為

出題回数 業者の義務: 名簿、帳簿
11 義務者 備付義務の場所 記載事項 閲覧に関する義務 保存期間 義務違反
従業員名簿 業者 事務所ごと 従業者の、住所,氏名,生年月日 関係人の請求により閲覧させる義務あり 最終の記載後10年間 業務停止処分に該当50万円以下の罰金
従業者証明書の番号
主たる職務内容
取引主任者であるか否かのべつ
該当事務所で従業者となった年月日
該当事務所の従業者でなくなったときはその年月日
帳簿 業者 事務所ごと 取引年月日 なし 閉鎖より5年間、(業者が自ら売主となる新築住宅においては10年間) 指示処分自由に相当、50万円以下の罰金
物件の所在、面積、その他の概況(大体の様子)
取引様態の別
業者の取引の相手柄の氏名、住所
取引に関与した他の業者の商号又は名称
売買代金、交換物件の品目と交換差金又は賃料
報酬の額
その他の特約事項、参考事項
証明書の携帯義務 業者は従業者証明書の携帯をしないものを従事させてはならない
取引の関係者の請求があったときには提示義務がある
携帯させずに業務に従事させた場合50万円以下の罰金に処せられることがある
1 標識の携帯義務
標識 業者は「事務所等及び、事務所等以外の一定の業務を行う場所」ごとに公衆の見え易い場所に一定の標識を掲げなければならない
事務所以外の標識を掲げる場所
専任主任者を設置する義務のある案内所等
継続的に業務を行うことが出来る施設を有する場所での事務所以外のもの
一団の宅地建物の分譲を有する場合における、その宅地建物の所在する場所
他の業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理、媒介する場合に案内所を設置して行うならその案内所
業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場所
標識以外のものを掲示する頃によってこの義務を免れることはできない
事務所に義務付けられる物
標識の掲示
報酬額の掲示
帳簿の備付
従業者名簿の備付
成年者である専任の取引主任者の設置
5 手付貸与による誘引行為の禁止
手付金を貸したふりをして契約したり、契約解除時に不当に返還請求や損害賠償をふせぐため
手付金の貸付、手形、割賦受領、通帳や委任状を一時的に預かったり、現金での支払いよりも簡単にする行為も含む
貸付による契約を誘引すること自体が違反(実際に契約したかは問わない)
出題回数
1 不当な履行遅延の禁止
禁止行為 宅地、もしくは建物の 登記
宅地もしくは、建物の 引渡し
取引に関わる対価の支払い
2 営業保証金の供託所等に関する説明義務
義務者 時期 範囲 保証協会 説明事項
保証金の供託所についての説明 業者:    取引主任者が説明しなくて良い 契約が成立前 業者の相手方等 当該業者が宅地建物取引業保証協会の     社員でない時 営業保証金を供託した供託所と、その所在地
当該業者が宅地建物取引業保証協会の   社員である時 社員である旨
当該一般社団法人の名称、住所、事務所の所在地
当該保証協会が弁済業務保証金の供託をした供託所と所在地
3 守秘義務
業者、従業員、かつて従業員だった者
正当な理由があるときのみ話せる 取引相手に告知義務がある場合(取引家屋内に悪質な伝染病者がいた等)
法律上(裁判の証人等)
本人の承諾を得ている場合
事実の不告知、不実の告知の禁止
不実の告知の禁止 35条に掲げる事項
供託所に関する説明事項
37条に掲げる事項
業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼす事になる事項

宅地建物業者の広告の制限と取引様態の明示

出題回数 広告の制限、取引様態の明示
7 規制の対象となる広告
一般人に伝えるすべての手段が規制の対象となる
業者が当事者、(代理、媒介)宅地建物の売買、交換、(貸借)
規制される対象
宅地建物の所在(地理上の存在場所)
規模(面積、室数、分譲地では全体の広さも
形質( 土地の地目、造成の状況、建物の構造、材質等)
現在、将来の利用の制限(公法上の制限(都市計画等)、私法上の制限(抵当権、賃借権の制限等))
現在、将来の環境(不動産の採光、学校、商店街のある無し)
現在、将来の交通、その他の利便
代金、借賃などの対価の額、もしくはその支払い方法
代金もしくは交換差金に関する金銭の貸借のあっせん
誇大広告とは
著しく事実に相違する表示
実際のものよりも著しく優良、有利であると人に誤解させるような表示のある広告
おとり広告の禁止 駅の複数の候補地の1つからを開通予定駅からOO分とか
日当り良好→ 日照時間がすごく短い
富士山が見える→ 年に数度の状況が揃った時だけ見える
先着5名に限り1000万円→ そんなのはないすべて3000万円
実際に誤解した人がいなくても表示があることで誇大広告の罪となる
6ヶ月以下の懲役又は100万円行きあの罰金、又は併科
11 広告の開始時期の制限
工事完了後 広告可能
工事完了前 開発許可、建築確認後 広告可能
建築確認等受けていない場合は、その建物の貸借の代理や媒介でも広告できない
業務停止処分中 宅地建物の販売禁止、広告の禁止
販売予定の告知広告も規制される
自ら行う売買、交換:他人の代理として行い売買、交換、貸借:他人の媒介として行う売買、交換、貸借
9 取引様態の明示義務
業者がどういう立場で取引に関わるのかを明確にする義務
当事者? 代理人? 媒介人? 明示の時期
義務のある場合 業者が 売買、交換、貸借 に関する広告をする場合 広告をするとき
に関する注文を受けた場合 注文を受けた時遅滞なく
(明示するのは主任者でなくて良い)
業者同士でも明示義務がある
違反は業務停止、情状が重い場合は免許取消処分がある

宅地建物業者への報酬額の制限

出題回数 報酬額の制限
4 報酬は国土交通大臣によって定められた制限を超えて業者は受け取ることはできない、そして業者は報酬額が依頼者にすぐに分かるようにその事務所ごとに公衆の見え易い場所に報酬額を掲示しなければならない
業者間でも適用される
依頼主の依頼によって行う広告はその額を請求できる
9 媒介:報酬額の制限と額の区分
200万円以下 0.05x万円(+消費税)
200万円超 400万円以下 0.04X + 2万円 (+消費税)
400万円超 0.03X + 6万円 (+消費税)
媒介の相手からもらえる 一人から貰える額は制限まで(合わせて一人からもらえない)
媒介の依頼者からもらえる
基準
交換 高い方の金額を基準に報酬額を決定する
売買
具体例 1000万円の物件の売買を媒介した時
0.03 × 1000万円 + 6万円 =36万円
これが媒介の依頼者からもらえる限度額
しかし取引当事者から報酬を貰えることになっていると+36万円、合計72万円の物件の売買の媒介の報酬限度額となる(片側から貰える額は36万円まで)
代理:報酬額の制限と額の区分
200万円以下 0.05x万円(+消費税)
200万円超 400万円以下 0.04X + 2万円 (+消費税) 同じ
400万円超 0.03X + 6万円 (+消費税)
代理の相手からもらえる 一人から貰える額は制限まで(合わせた額が二人分の合計額を超えることはできない)
代理の依頼者からもらえる
代理と媒介者がいた場合にそれぞれの限度額以上はもらえず、両者の受領合計額が媒介の2倍が限度となる
具体例 1000万円の物件の売買を代理と媒介した時
0.03 × 1000万円 + 6万円 =36万円
36万円が媒介の依頼者からもらえる限度額
72万円が代理の依頼者からもらえる限度額
しかし、代理人と媒介者の合わせた受領金が72万円を超えることはできない
売買契約 1000万円の売買 報酬額
業者→ 代理 → 売主 720000
媒介 → 買主 360000
72万円までしかもらえない 限度が決まっているので
72万円が限度額
消費税は別途
報酬額計算基準額 土地の売買には消費税がかからないので、税抜き価格に注意
建物の売買には消費税がかかる
報酬額への上乗せの税額 課税業者 5% 消費税8%
非課税業者 2.5%  4%
出題回数 報酬額の制限
貸借の媒介と代理
8 媒介 代理
限度額 宅地、建物賃料の1ヶ月分
依頼者の双方から受け取れる額の       合計は賃料の1ヶ月分、              依頼者のどちらかからいくら受け取れるかという配分は制限がない 代理の依頼者から受け取れる報酬額は賃料の1ヶ月分以内
例外:居住用建物の賃貸の媒介の場合は依頼者の一方から受け取れる報酬額は賃料の0.5ヶ月分以内に制限がある 賃借の相手からも報酬を受けられる場合は代理人の依頼者の分と合算して賃料の1ヶ月分を超えてはならない
例外の例外:依頼者の承諾を得ている場合依頼者の一方から0.5ヶ月超~1ヶ月以内分までは受け取れる
代理の依頼者からの報酬と、契約があれば代理の相手からも報酬を受けられるが、その場合の両者の合算した額が1ヶ月の賃料を超えることはできないが配分はお任せでちゅw
事務所や店舗などの非居住用建物であれば、貸主、借主から受ける額の配分に制限はない
4 権利金の授受がある貸借についての特例
権利金:返還されない金額のこと
居住用建物の貸借の媒介、代理以外は権利金を売買代金に見立てて、業者が媒介や代理人としての売買成立時の報酬の計算方法を用いることが出来る
具体例
1ヶ月の賃料20万円、権利金200万円、敷金60万円の居住用マンションの賃貸借契約を媒介した場合
居住用マンションなので権利金を売買代金に見立てることはできない
賃借媒介の計算方法=賃料1ヶ月分が限度額なので20万円、居住用建物の賃貸借なので、原則依頼者の一方から10万円(0,5ヶ月)を超える金額を受領することはできない。

宅地建物取引業と保証協会について

出題回数 宅地建物取引業保証協会
1 保証協会は業者を社員とする一般社団法人
弁済業務保証金分担金 主たる事務所 60万円
加入前に納付 その他の事務所 事務所1つ毎に 30万円
金銭のみの納付(債権はダメ) 案内所 不要
新たに事務所を設置した場合、2週間以内に分担金を納付義務
18 弁済業務保証金制度
甲保証協会は、 業者が納付した日から、 1週間以内に法務大臣と国土交通大臣の定める供託所へ供託する
損害金が業者が保証協会に入る前に発生していたものでも還付の対象となる
還付充当金 保証協会より還付充当金の通知を受けた業者は2週間以内にその通知された額を納付義務がある
保証協会が払った額全額
2週間以内に納付しない社員(業者)は社員の地位を失う、その後1週間以内に営業保証金を供託義務あり、その納入がないとき免許権者は業務停止処分を命じることが出来る
3 弁済業務保証金の取り戻し
還付請求権者に還付の機会を与えるために6ヶ月以上の期間を定めて、官報に公告義務、この期間内に申し出がなければ供託金を取り戻すことが出来る
業者が社員でなくなったときは分担金全額
主たる事務所の廃止によりその事務所についての供託金を取り戻すとき(公告は必要)
4 保証協会への加入の義務
保証協会は強制加入団体ではないので加入しない場合は供託所への営業保証金の供託が義務付けられている
業者は2つ以上の保証協会に加入することはできない
保証協会の業務 必要業務 苦情解決業務
研修業務
弁済業務
任意業務 一般保証業務
手付金保管業務
宅建業の健全な発達を図るために必要な業務

不動産業 営業保証金

出題回数 営業保証金
17 営業保証金の供託 主たる事務所 1000万円
その他の事務所 事務所1つ毎に 500万円
案内所 不要
供託 金銭 100%
国際証券 100%
地方債証券 政府保証債権 90%
その他国土交通省令で定める有価証券 上記以外の債権 80%
小切手、手形 不可
業者→ 国土交通大臣か都道府県知事に 供託物の受け入れ記載のある供託書の写を添付して 届出義務あり
届け出がない場合 免許をした日から3ヶ月以内に届け出がないとき 催告し、催告が到達した日から1ヶ月以内に届け出がないとき 免許取り消しを行うことが出来る(任意)
6 営業保証金の保管替え
主たる事務所の場所が変わったことで最寄りの供託所から新しい供託所に営業保証金を移動させなければならない事
現金のみで供託 保管替え可能 供託保管請求書に供託正本を添付し、費用を予納して現在の供託所に保管替えを請求すればよい
現金と有価証券 保管替えの請求はできない 新しい場所にも供託金を納入してから従前の供託所から取り戻す事になる
有価証券のみ
13 営業保証金の還付
業者との取引で損害賠償の賠償金をこの供託金の中から受取ることが出来る
業者と 宅地建物の 売買、交換や売買交換貸借代理媒介を依頼した者がその取引に関連して業者に対して債権を取得した者
本店、支店に関係なく、供託された営業保証金全部の範囲内で損害による債権分を還付請求できる
(債権内容、貸付金、人件費、広告費などは還付対象ではない)
還付請求の方法 供託物払渡請求書を供託所に提出(大臣や知事の認証は不要)
不足額の補充義務
供託所から還付した旨を国土交通大臣か都道府県知事に通知 業者に対し営業保証金の供託不足を通知
業者は2週間以内に不足額を供託義務がある
供託をしたら、その写しを供託した日から2週間以内に大臣か知事(免許権者)へ届出義務あり
4 営業保証金の取り戻し
業者が宅建業の廃業をしたとき等に返還される 下に表を書いた
還付請求権者に還付の機会を与えるために6ヶ月以上の期間を定めて、官報に公告義務、この期間内に申し出がなければ供託金を取り戻すことが出来る
営業保証金を取り戻そうとするものが公告したときは遅滞なくその旨を大臣か知事に届出義務あり
公告不要 主たる事務所の移転時の新規供託
宅地建物取引業保証協会の社員になり供託を免除された
取り戻し自由が発生した時から10年の経過
取り戻せる事由
宅建業の免許の有効期限(5年)が満了して免許が失効したとき
業者に破産等の免許失効事由が生じ免許が失効したとき
理由のいかんを問わず免許が失効したとき
事務所の一部を廃止したとき、その超過額分についてのみ取り戻せる
主たる事務所の移転により新しい供託所に新規供託して移転前の供託所の供託金を取り戻すとき
保証協会の社員となり供託を免除された

35条 取引条件に関する事項 全部覚えてね

出題回数
18 35条  取引条件に関する事項
(1)代金など以外に授受される金銭
(2)契約の解除 解約告知、解除契約、執権約定も含む
(3)損害賠償額の予定、違約金に関する事項 定めていないときは定めていない旨を説明しなければならない
(4)手付金の保全措置
(5)支払金、預り金の保全措置 預り金50万円未満は除外
(6)ローンの斡旋 ローンが成立しないときの措置
(7)保証保険契約 土地、建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関して保証保険契約を締結、その他一定の措置を講ずるかどうか、講ずる場合は「その措置の概要
(7)その他宅地建物取引業者の相手方保護の必要性と契約内容の別を勘案して国土交通省令で定める事項 土砂災害警戒区域内等 造成宅地防災区域内、災害警戒区域内 にあるときはその旨
住宅性能評価
建物の設備の整備状況 台所、浴室、便所、その他の当該建物の整備の状況
契約期間等 契約期間、更新に関するもの 建物の賃貸借
定期借地、定期借家 適用を受けるものを設定しようとする場合は、その旨
利用の制限
金銭の精算に関する事項 明確でないときは明確でない旨を説明義務
管理の委託に関する事項 管理受託者の氏名と住所は説明義務
建物の取り壊しに関する事項 契約終了時に宅地上の建物の取り壊しに関する事項を定めようとするときはその旨
(グレー背景は宅地の賃貸借)
割賦販売の場合の取引条件 現金販売価格 現金と割賦販売金額は、両方説明義務あり
割賦販売価格 現金と割賦販売金額は、両方説明義務あり
引渡しまでの事項 引渡しまでに支払う金銭額、割賦金の額、支払い方法、時期
手付貸与の誘引は禁止:間に入った人間が契約をそそのかして契約したらすぐに払ってくれなど…

35条 重要事項の説明 これぐらい丸暗記

出題回数
  35条 重要事項の説明
5 業者が契約成立する前に
買主、借主となるものに対して
35条書面を使って
4 取引主任者に記名押印させた上で交付し、説明させなければならない
書面を交付して説明でなければだめ、口頭だけはダメ
図面が必要なときは図面も付ける
押印は「専任」でない宅地建物取引主任者でも良い
1 説明は「専任」でない宅地建物取引主任者が説明しても良い
3 説明する場所はどこでも良い
(喫茶店でも構わないが、契約とは違う説明のみ)
3 説明の際に取引主任者は主任者証を提示しなければならない
1 主任者証は胸に着用する方法でも行うことが出来る
1 業者間の取引でも省略できない
1 業者が「媒介、代理」する場合には業者である売主と、媒介、代理業者のそれぞれが重要事項の説明義務がある
1 宅地建物取引業者を吸収合併した場合でも吸収された会社の重要事項内容は承継する
2 売り側、貸す側はその物件についての説明を受ける必要はない

37条 このぐらい丸暗記してしまおう

 

出題回数
1 37条書面の交付
3 37条の書面の説明は宅地建物取引主任者でなくても良い
5 37条書面の契約書説明は業者間でも業者対一般でも両当事者に説明しなければならない
1 交付は契約の成立後遅滞なく行わなければならない
6 「専任」でなくても取引主任者が記名、押印を37条書面にする
12 37条書面 記載事項
絶対記載事項 書面 売買、交換 貸借 重要事項の説明
当事者の氏名、住所
物件の所在地番等建物を特定する表示
代金、交換差金、借賃の額、支払の時期、方法
物件の引渡時期
移転登記の申請時期
代金、交換差金、借賃以外の金銭の授受があるときは「目的」「額、時期」
契約の解除の定め
損害賠償の予定
ローンの斡旋
天災のその他不可抗力での損害の負担(危険負担)に関する定め
瑕疵担保責任
瑕疵担保責任に関して講ずべき保証保険契約の締結等についての定め
租税、その他公課の負担に関する定め
37条では登記の所有者、内容等、権利関係は必要ない
絶対記載事項は書かなくても良いという本人の承諾は関係なく記載義務がある
35条も37条も業者間であっても省略できない
35条も37条も交付場所に制限はない